Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности, позволяющие нам владеть и полностью распоряжаться недвижимостью. А поскольку при покупке или продаже любого недвижимого имущества вопрос цены - на первом месте, важнейшим этапом сделки становится точная оценка объекта.
Сегодня мы начинаем разговор о значимости определения стоимости недвижимости, методах и значимых нюансах этого процесса.
Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, поскольку специалисты-риэлтеры устанавливают стоимость земельных участков, квартир, коттеджей, объектов коммерческой недвижимости, офисов, гостиниц, торговых, складских и промышленных площадей и многих других сооружений. А потому любую процедуру по покупке или продаже недвижимости так важно начать с её верной оценки, то есть учесть абсолютно все значимые факторы от месторасположения и окружающей инфраструктуры до качественных характеристик самого объекта. Правильно сделать это, разумеется, могут только специалисты, сведущие как в нюансах оценочной деятельности, так и в тонкостях риэлтерского рынка. Соответственно, существует ряд методов или подходов к оценке объектов.
Первый известен даже тем, кто просто задумывался о приобретении или продаже недвижимости. Потому что на бытовом уровне под оценкой недвижимости большинство из нас подразумевает сравнение стоимости объекта с ценой его аналогов. Такой способ профессионалы называют сравнительным подходом к определению стоимости. Он весьма распространен, потому как очень результативен при оценке недвижимости, о стоимости которой есть много достоверной информации. Например, оценка квартир производится в основном методами сравнительного подхода, и поскольку и количество совершаемых сделок, и предложений по купле-продаже весьма велико. А сами эти объекты в нашем городе довольно однотипны. Так что поиск аналогов не составляет большого труда.
Думаем, что и вы сами неоднократно интересовались стоимостью квартиры, подобной вашей. Однако, прикидывая за сколько можно купить или продать квартиру, следует помнить о некоторых значимых критериях оценки.
Итак, самое главное в сравнительном подходе – максимально точный выбор объектов-аналогов, о стоимости которых имеются достоверные и актуальные сведения. Если же такой информации недостаточно или нет точных аналогов объекта, оценщик работает несколько иначе.
Чтобы было понятнее, приведём пример. Допустим, вы хотите продать жильё. Вам известно, что в соседнем подъезде квартира такой же планировки была продана за полтора миллиона рублей. Однако ваша недвижимость – на первом этаже и к тому же без телефона. Согласитесь, типичная ситуация, в которой продавец и покупатель могут дискуссировать о стоимости квартиры бесконечно. И разрешить этот спор может только профессионал, учитывающий множество факторов и сравнивающий объекты по довольно большому набору параметров. Среди них – местоположение, площадь, строительный объём, характеристики основных строительных конструкций, их изношенность, площадь земельного участка, качество отделки и оборудования, наличие и, что немаловажно, качество транспортного сообщения. Кроме того, оценщик обязательно учитывает экологическую обстановку района, в котором находится жильё, а так же наличие магазинов, кафе, супермаркетов и других мест покупок и развлечений в данном районе.
Совет от Бюро оценки: При выборе жилой недвижимости, обратите пристальное внимание на каждый из перечисленных факторов, дайте каждому оценку, узнайте стоимость сопоставимых объектов. Такая систематизация поможет вам чётко понять, каков вклад каждого фактора в стоимость объекта недвижимости. А значит, и правильно определить составляющие цены приобретаемого вами жилья.
Сравнительный подход, хоть и весьма распространенный, но далеко не единственный. Кроме того, при определении стоимости жилья, оценщики используют доходный и затратный подходы. При таком способе оценки, профессионалы рассматривают объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта. Так, суть доходного подхода – в выявлении величины доходов, который может дать объект при его коммерческом использовании. Например, та же квартира может сдаваться в аренду и приносить владельцу определённый доход. И оценщик, рассчитывав будущие доходы, может сказать, сколько стоит данная недвижимость как инструмент для получения прибыли. Это весьма важный показатель, так как с его помощью можно строить прогноз изменения цены объекта в будущем. Если относительные показатели доходности от эксплуатации объекта существенно превышают среднюю доходность банковских вкладов, стоимость такого объекта вполне может возрасти. Хотя, конечно, только показатель доходности не позволяет делать категорических выводов.
Совет от Бюро оценки: Приобретая недвижимость, обязательно поинтересуйтесь ставками арендной платы на аналогичные объекты. Чем выше – тем выгоднее покупка.
Теперь о затратном подходе. Основан он на определении величины затрат на строительство нового, идентичного выбранного вами, объекта. В этом случае оценщик рассчитывает все затраты на строительство и, выявив общую сумму, получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости оцениваемого объекта.
Совет от Бюро оценки: Как альтернативу покупке недвижимости можно рассмотреть вопрос о строительстве аналогичного объекта. Вполне может оказаться, что построить новый объект куда выгоднее. Впрочем, даже если вы всё же решите покупать объект, обязательно обсудите, во сколько могло бы обойтись это продавцу. Это будет неплохой аргумент при торгах.
Итак, мы рассмотрели особенности применения трёх основных способов оценки недвижимости профессионалами. Конечно, после прочтения данной статьи, читатель не сможет самостоятельно провести квалифицированную оценочную экспертизу, но взглянуть на проблему определения стоимости недвижимости так, как смотрит на нее профессиональный оценщик или обратить внимание на основные факторы, формирующие стоимость недвижимого имущества - сможет. Ну и конечно, ничто не может заменить мнения специалиста в этой области. Если вы заинтересованы в оценке какого-либо объекта недвижимости, вам достаточно позвонить по телефону 45-17-13 или обратиться по адресу ул. Орджоникидзе, 21 офис 213, чтобы проконсультироваться с сертифицированным оценщиком «Бюро оценки и судебной экспертизы».