В продолжение беседы о точной оценке недвижимого имущества, предлагаем вам поговорить о том, на чём, собственно, это имущество стоит – о земле. Ведь типичный объект недвижимости - это земельный участок и постройка на нём. Причём, основу стоимости составляет цена на землю, а возведенные на ней сооружения лишь вносят в эту сумму некоторый вклад. Именно поэтому, чтобы не прогадать при сделке и максимально выгодно приобрести или продать земельный участок, так важно изначально правильно его оценить.
Актуальность этой темы очевидна. Ведь, в отличие от рынка «квартирной» недвижимости, право собственности на большинство земель и того, что на них находится, будь то баня или гараж, у большинства из нас до сих не оформлено. А значит, все усилия по благоустройство огородов, домов и других построек теряют смысл, поскольку делаем мы это не на своей земле. Соответственно, оформить дарственную или продать такую недвижимость, мягко говоря, весьма проблемно.
До сих пор около восьмидесяти процентов земли и подстроек на ней не узаконены. И это – не просто весьма невыгодно, но отчасти и опасно для самих владельцев этих земель. Судите сами, зачастую у дачников и жителей частного сектора нет даже документов, подтверждающих, что данный земельный участок принадлежит именно им. Домовая книга лишь говорит о прописке. Справка из садового общества… Так какой же это документ, если большинство из них давно не существует. В общем, очевидно - чем раньше вы оформите в собственность дом или дачу, тем будете увереннее в своих правах, да к тому же быстрее и проще сможете потом продать, обменять, переоформить или разделить эту недвижимость.
Разумеется, во время оформления очень важно правильно оценить ваш земельный участок. Делается это для оформления ипотеки, взноса в уставной капитал предприятий и многих других, предусмотренных законодательством, целей.
Когда речь заходит об оценке земли, как правило, требуется определить рыночную стоимость либо земельного участка, либо права на его аренду. Совершенно очевидно, что оценка такого объекта зависит от очень многих факторов. И, прежде всего, от территориального расположения земли и окружающей инфраструктуры. А потому при оценке земель профессионалы четко разделяют их по категориям.
Особая из них – земля в городах, деревнях, посёлках и т. д. Несложно догадаться, что на их ценность влияют величина населённого пункта, его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инфраструктуры, наличие исторических и архитектурно-эстетических ценностей, а также региональные, природные, экологические и некоторые другие факторы.
Стоимость земель сельскохозяйственного назначения также кардинально отличается от цены на дачные угодья. Процесс такой оценки довольно сложен и, соответственно, проходит в несколько этапов. Основной из них – умение правильно проанализировать возможности наиболее эффективного использования данного участка. Возьмём, к примеру, землю у леса неподалеку от реки. База отдыха там будет пользоваться спросом, а вот для постройки автозаправочной станции место крайне неудачное. И наоборот. Если приобретаемый участок расположен вдоль оживленной трассы, лучше поставить там заправку для машин.
Помимо этого, оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из возможной урожайности, продуктивности пастбищ, структуры посевных площадей, доходов от реализации продукции, а также затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.
Что касается стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах, определяется она несколько иначе. Во-первых, оценщику необходимо сравнить цены на аналогичные объекты, а так же проанализировать стоимость ещё не застроенных соседних участков. Немаловажный фактор – транспортное сообщение. Бесперебойный свет, газовое и водоснабжение, разумеется, так же повышают престижность, а равно, и стоимость объекта. Учитываются, конечно, и удалённость от города, и чистота воздуха, и наличие магазинов по соседству, и качество дорог, и многие другие, влияющие не цену, факторы.
В общем, в зависимости от типа земельного угодья к нему применяются разные методы оценки. Однако суть данной работы одна – максимально точно определить доход, который может принести построенный на этой земле объект.
Анализ спроса и предложений на аналогичные объекты – также довольно значимый фактор для точной оценки земельных участков. А ещё нужно учитывать то, что со временем рыночная стоимость данного участка вполне может измениться. Например, в том случае, если изменится его целевое назначение.
Теперь о стоимости права аренды. В основном она зависит от правомочий арендатора, срока действия права, прав иных лиц на данный объект и, конечно, его целевого назначения. Разумеется, с предполагаемым доходом от использования данной земли эта сумма также напрямую соотносима.
В общем, точный расчёт и наиболее верная оценка крайне важна при любых сделках с землёй. И ещё. Чем раньше вы займётесь оформлением документов на ваши земельные угодья, тем лучше и выгоднее для вас самих.
Документы, необходимые для оценки земельного участка:
- Документы, подтверждающие ваше право на участок (собственность, аренда и т. п.)
- Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения)
- Сведения о наличии обременений, включая залоги или долговые обязательства, наличие арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, налоговых обложений или иных ограничений по использованию участка.